第三章 房：炒房？租房？ (第1/5页)

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欧美普遍征收高额房产税。在欧美，只要是私人的房子，即便房屋的主人已经去世，也必须缴纳房产税，每年缴纳的税率从1%到3%不等，平均为2%。假如你花20万美元买了一栋房子，那么，你每年就要为这栋房子缴纳4000美元的房产税，且房产税的征收是根据你所拥有房子的实际价值来征收的。也就是说，房价越涨，房产税越高。如果税率为3%的话，哪怕房价不涨，每33年（即使不算贷款利息）你的实际付出，便已超过了房价的一倍。

我们在前面的篇章中提到过国际最权威的租售比，房价除以月租金即为租售比，超过160倍则是泡沫的开始。如果以这个租售比来看，在2005年，国内一线大城市就已经有泡沫了。但也就是从2005年开始，中国房价开始疯狂飙升。虽然政府不断出台调控措施来抑制房价，可房价是越调越涨。然而在美国，即使在次贷危机爆发之前房价处于最高位时，租售比也只刚超过200倍而已，比之上海、北京的500～800倍以及高档公寓和别墅的上千倍来说，简直不值得一提。为什么中国的租售比和欧美国家相差巨大，这和征收“房产税”的因素很有关系。

举个我好朋友的例子，为了让孩子能在好学区受教育，夫妇俩12年前在纽约上州买下一幢50万美元的房子。这栋房子与克林顿总统退休隐居的地方是同一个社区，可以算是克林顿夫妇的邻居，可见地段之好。前几年房价猛涨，他们房产的市价一度高达100万美元。

欧美房价为何涨不上天？

有一次聚会相见，我恭贺他们成为“百万富翁”了！没想到他们苦笑道：“有什么好祝贺的。这几年Property Taxes（房产税，更确切的翻译应为‘财产税’，房产税属于其中一类）随着房价年年涨，本来1.5万美元的税，现在房价升到100万美元，每年要缴3万美元的税。再这样下去，明年我们可能就住不起啦！”他们话音未落，“幸好”房价开始下跌，目前他们房子的市值，已回落到六七十万美元，夫妻俩这才松了口气。

说到这儿，北京、上海的房价一旦下跌可能会跌多少，大家心里应该有一定的尺度了。最后提一下，当年日本东京房价大跌，最高地区的跌幅高达90%；而当年中国香港房价下跌时，有几个区曾经跌去了80%……

房产税在西方实行了多年。在北美，房产税分地段好坏，每年将房价1%到3%的税金缴给政府。很显然，房地产税的“奥秘”就在于随着房价的上升税额也跟着上升，一直升到房主付不起为止。

楼市和股市不完全相同，但也有相似之处。一旦投机者退出，房价跌起来也是非常可怕的，会一路下跌，直至回归合理价位——也就是最权威的房价与房租之比。

付不起怎么办？无非两种选择：房主最后要么卖掉房子搬离喜爱的区域；要么将卖不掉的房产乖乖地无偿奉送给政府。“房产税”这把利剑真可谓劫富济贫的奇招。

如果大家都不靠借贷，那么房价的涨跌就只能随着收入的涨跌上下起伏，反映的是合理的供求关系，就像房租那样。比如在上海，这10年来平均房价上升了4倍，而房租的上升连1倍都不到，显然和收入的增长成相应的比例。这是因为租金不能借贷，必须支付现金，租金所反映的是真实的供求关系。

控制房价借鉴欧美经验

然而，到了1971年，美元与黄金脱钩了。于是，从理论上来说，美国可以无限制地印钞票。这时，政府作为监管功能的角色开始丧失。解禁放松金融管制的国策始于里根政府，并伴之于寻求保守的传统价值观和恢复自由市场的口号，因此被称为里根革命。这一“革命”之举又被布什和克林顿政府进一步推向了高潮。金融机构知道发大财的机会到了，他们一改严格审批贷款的政策，转而忽悠百姓借贷买房。也就在那时，“用明天的钱圆今天的梦”的口号开始出现。于是从1971年开始，美国房价的上升逐渐超过了收入的上升，房价收入比从1.6倍一路上升到3倍、4倍、5倍、6倍……而随着金融海啸发展到经济危机，美国房价一路下跌，许多地方已经跌去了50%以上仍未见止步。在这次金融危机中，无数美国人的“今天的梦”在明天醒来时居然变成了残垣断壁——房子被银行收去拍卖了。

目前，上海和重庆成为了国内首批试点房产税的地区。具体的规定如下：

这可真把我难住了。虽然国内的房价好像快跌了，可跌多少，我真说不准。我对北美的楼市略有研究，先谈谈美国的情况，就把美国当作中国的一面镜子吧。其实，美国从英国殖民地到独立直至1971年之前的300年间，房价一直维持在平均家庭年收入的1.6倍到1.8倍。普通家庭一般不用借贷，只需存几年钱，就能买下一栋属于自己的房子。

上海

2011年年初，上海和重庆正式试点开征房产税。大家纷纷猜测上海、北京的房价在开征房产税后会跌多少。从5%的微调一直到50%的折腰，网友预测的各种百分比都有。我在国内的亲友要求我也来凑个热闹，算算北京、上海的房价能跌多少。

本地户籍：新购且属于家庭第二套以上。

租金反映真实的供求关系

外地户籍：新购。

事实上，中国政府早就意识到房产过热之弊端，宏观调控也已多年，但为何楼市泡沫一直挤不掉呢？我认为是调控手段不给力。而开征房产税是见效最快、也是最方便的操作调整方案：首先向空置房征收高额房产税，如此政府既可以快速获得大量税收，还可弥补因地价下跌带来的财政损失；以此杜绝投机炒房，根治高房价带来的各种弊病。他山之石，可以攻玉。只要中国结合自己的特殊情况，巧用房产税，房价的理性回归是完全可能的！

计税价格：交易价格的70%，以后按评估价。

另外，以欧美的经验，每年房租的涨幅都受到政府限制。比如多伦多，在2011年，公寓的房租必须下降1.49%。如果中国在房产税出台的同时，政府也能同时限制房租的涨幅，并将房产税的一部分用于廉租房的建设，房租就更没有上涨的可能了！

税率：0.6%，低于平均价格2倍的0.4%[适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上海市上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%]。

事实上租房市场是个有效市场，只有供不应求房租才会上升。而实施房产税，恰恰可以增加住房拥有者的持有成本，逼出大量的空置房进入市场，或出租，或出售，不仅会迫使房价的理性回归，更会降低租房价格，使普通百姓受惠！

免税额：人均60平方米（含）。

不过许多人担忧，开征房产税会伤及普通百姓，比如房产税是否会提升房租或提高房价。这种担忧是有道理的。不过，房产税和个人所得税一样，关键在于起征点。假如你的工资收入未达到个税的起征点，个税根本与你无缘。而如果将房产税从第二套或者第三套房作为起征点，并实施阶梯式税率，则房子越多，税率越高。

第二套购入后一年内第一套卖出，退税。

比如，就前段时间被炒得沸沸扬扬的“房姐”事件来看，假如对“房姐”屯积的一万平方米楼房征收房产税，如果按每平方米3万元、以每年2%的房产税来计算，每年就将缴税600万元，“房姐”的持房成本将大幅提高。

重庆

因此，征收房产税应该以加重持房成本、遏制投机炒房为目的——逼出空置房，而不该加重房奴的负担。也就是说，对自住房不该征或少征税；对拥有第二套以上，尤其是空置房，应该加大税率，以阶梯式征税的方法加大持房成本，逼着炒家要么卖出，增大房屋供应量，以降低房价；要么出租，加大租房市场的供应量来平抑房租。

试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区。

针对当前中国楼市的状况（比如房价过高），对是否应该征收房产税，以及如何征收，各方的争论相当激烈。我个人认为，房产税的政策如设计执行得当，可以使房价理性回归，并可促进中国经济可持续健康发展。而如何抑制贫富差距过大的问题，税收是最温和的手段，也是妥协的产物。

三种情形需要缴纳房产税：

在中国，由于收入一次分配环节还不够公平，造成了巨大的贫富悬殊，最显著的体现就是不同的阶层，在房产占有上表现出财富的巨大差距，使大家的眼睛都盯在了房子上。

1.个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。

而确定物业的税率，一般包括两个部分：改善结构或建筑的价值，土地或地段的价值。物业税主要用来支持当地的教育、警察/消防、地方政府、一些免费的医疗服务以及地方的基础设施……

2.个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

在美国，每个州对物业税和个人财产税都有详细的法律定义。通常由当地政府（市级或县级）对房产征收物业税，各州的税率也不尽相同，大约在房产价值的0.2%和4%之间。

3.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，不管是高档房还是低档房，都得缴税。

在这儿，不动产是一个民法概念，它所定义的是土地及在土地之上的房屋等不可移动、有固定地址的建筑物；而在基尼斯系数中，物业，即房产（不包括土地）属于最奢侈的消费品之一。目前中国所指的房产税，就属于后者。

税率：平均价格3倍以下0.5%，3～4倍1%，4倍以上1.2%；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房（含第二套）以上的普通住房，税率统一都是0.5%。

在欧美，房地产税（Real Estate Taxes）通常被称为物业税（Property Taxes）。而物业税可以分为两种类型：一种是不动产税（Real Property Taxes），对包括土地、改善结构或附属建筑等征收；另一种是个人财产税（Personal Property Taxes），对不包括土地的房产、汽车、商业及工业设备等征收。

免税面积：2011年1月28日前拥有的独栋商品住宅，免税面积为180平方米；新购独栋商品住宅、高档住房，免税面积为100平方米。免税面积以家庭为单位进行扣除，一个家庭只能按时间顺序对先购的第一套应税住房扣除免税面积。

什么是房产税？

不予扣除免税面积：在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人应税住房不予扣除；纳税人家庭拥有的第二套（含）以上的应税住房不予扣除。

中国决定试点房地产税，一石激起千层浪。中国社会科学院工业经济研究所认为，如果按照市场预测，以房屋评估值的1%来征收，对房价的影响则会很明显，将会致使房价下跌20%。征收房产税引来了民间的各种争议，有人甚至质疑，房产税究竟是打击为富不仁者还是打击普通老百姓，抑或是一种变相的掠夺财富？以往调控政策的结果往往是房价越调控越涨，这次的房产税会起作用吗？

由于国内房产税试点推出时间还太短，效果如何还需要观察一段时间。虽然无法完全把欧美的做法照搬到中国来，但我们仍然可以从欧美的经验中看出一二。

3.4房产税究竟是个啥玩意儿？——调整楼市的利器之一

在欧美，房子和汽车一样属于消费品，并不是投资品，房价是进入CPI加以计算的。所以，一旦房价高涨，CPI超过5%的话，便属于恶性通胀，政府就非得出重手。比如里根时代，美国一度恶性通胀，里根政府便连续加息，一直加到18%，硬生生地控制住了通货膨胀。同时，因为借贷成本太高，房价应声回落。

人啊，千万别颠倒了手段和目的！

欧美政府在征收了高房地产税之后，提供大量租金稳定的各种类型房子，使大多数民众并不需要非得购房而居。在德国，有高达57%以上的人一辈子租房而住。即使在地广人稀的美国，在次贷危机爆发之前，拥有房子的屋主数量破了历史最高纪录，可依然有超过33%的人租房而住。在欧美，租房还是买房，对大众来说只不过是对生活方式不同的选择而已。无论在理财上还是其他方面，并无优劣之分。

现在，越来越多的中国百姓为房子所困扰。不久前，有一位“80后”的男嘉宾，在“一站到底”的节目中说得好：“人不能为了房子而忘了自己的梦想。”他辞去做了5年的工作独自前往国外，靠自己的技能到处游历，并出书立说，实现了自己的梦想。

如果真想调控房价，欧美平均2%的房地产税是一个控制房价的平衡器。此外，房贷利息的随时上涨以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋也是两大抑制高房价的方法。升息的结果就是收紧信贷，斩断了“血液”的供给。华尔街有一个模型，房贷利息每升1%，房价就会下跌5%到10%。真所谓“成也萧何，败也萧何”。当初吹大房市泡沫，就是低息放松信贷立了“头功”。

因此，“房价收入比”是一个非常合理的标准，是衡量能否安居乐业的普世标准，不仅适用于欧美，也适合中国！

这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升，所以，欧美的房价不可能像中国这样涨到天上去。他山之石，可以攻玉。如果中国希望遏制投机炒房，使房价回归正常的水平，不妨全面借鉴欧美这三个方法。

可见，购房超出房价收入比和宽松信贷之下所圆的“住房梦”，往往是噩梦！

附国外征收房产税案例

这就好似洗澡的水温，调到三四十度的时候很舒服，但高达50℃就难受了，到达60℃以上短时间内还能撑，撑久了就会晕过去。房价收入比也一样，3倍以下很舒服，如北美；超过3倍就要渐渐晕倒，眼下的美国就是例子，倒下之后7年，直到最近才似乎刚刚苏醒，但要完全清醒（楼市的全面回春）还有待时日。

美国：征收个税和不动产税