第三章 房：炒房？租房？ (第3/5页)
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也就是说，房子的租售比一旦超过200，这时的房价就脱离了合理的价位，即房价含有泡沫了。2010年12月8日，中国社科院发布的住房绿皮书指出，全国35个大中城市9月份的平均房价泡沫为29.5%，而福州、杭州、天津、青岛等7座城市房价泡沫更超过50%，其中福州最高，房价泡沫超过70%。
空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能维持几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有才能居住。因此，把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！
价格取决于最后接棒的买家
首先，人类基本有三种不同的需求：
然而就像万物皆受地心引力那样，泡沫不可能升上天，只要是泡沫，终究会破灭。因为无论什么商品，只要是泡沫，都有一个共同的特点，其价格要么继续涨，要么突然下跌，无所谓“软着陆”（不涨不跌）。一旦价格不涨了，投机者就无利可图，他们立刻会抛弃泡沫商品，从而引发价格下跌。到那时，人性中胆怯和恐惧就将占据上风。这时的价格没有最低，只有更低。就拿房子来说，拥有者都想趁价格高时赶紧抛，生怕价格进一步下跌。而价格下跌后再向上就难了，因此只要价格稍微上扬，原先被套的人就会想着解套，继续抛，而原先想买房者就会观望，于是供大于求，价格自然一路向下。到那时，那段有关炒房的调侃就会倒过来读了：奔驰进去，自行车出来……
对于这一观点，在此倒是可以好好地探讨一番。
其实，一旦房价出现了泡沫，这时的房子就像古董一样，很难确定其价值，最后的买家愿意出多少钱，它就值多少。像前些日子在伦敦拍出的乾隆官窑瓶，专家估价最多180万英镑，最后竟以人民币5亿多元一锤定音！如果两年后有人愿意以10亿元买进，它就值10亿元。反之，如果有钱人兴趣转移了，对官窑瓶不再感兴趣，开价100万元都没人要，届时那个瓶子就不再值100万元。
第二条：“由于供求关系，因为，造出来的房子都卖掉了，而且好些城市还都在限购。所以，中国房价不存在泡沫。”
古董的价值大起大落不足为奇。前两年圆明园十二生肖铜兽首被人说成国宝，有人花天价四处收购，结果一个兽首花了2亿多元才拍回中国。但据纽约的一位收藏家说，这十二个兽首是意大利人设计的，只有200余年的历史，是圆明园里喷泉的配件，在意大利属平常之物，哪能代表中国文物并号称国宝，更谈不上中国文物流失的缩影。中国显然被人忽悠了一把。
众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条是打在高房价的死穴上，这早已成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！
事实上，任何事情的变化，外因只是变化的条件，内因才是变化的根据，外因必须通过内因而起作用。房价一旦超过合理的价位，那么继续上涨的内因就是最后的买家愿意出更高的价。
第一条：“因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫……”
再谈回房价。现在国人宁可倾其所有都要置房的内因，是源自几千年来形成的“土地情结”。历史学家李剑农在《先秦两汉经济史稿》中说：“由秦汉以至于今日，中国大多数人之理念，尚未能大异于是也。一切士农工商的活动，最后以取得大量土地而成富为目的。”由此可见，中国人的基因里普遍存在“土地情结”。然而在当今的中国，这一情结已无法实现，于是便被“拥房情结”所替代。人们将中国房价飞涨怪罪于地价太高、房地产商利润太高、炒房客把房价炒高等。当然，这些因素确实都存在，但其实怪谁都没有用，谁都无法解决这个问题。
2013年进入下半年，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价根本不存在泡沫，理由有两条：
如果没有最后的买家不惜一切代价去接手，房价又如何能涨起来呢？假设最后的买家只愿意出价100万元，一旦超过100万元就不买，那房子就只能值100万元。房地产商建造了房子，开出100万元的价格卖不出去，他能不降价吗？炒房者炒到100万元时，没有最后的买家接手了，房子就会砸在手里。在这样的情况下，炒家自然会退出市场，不然就将倾家荡产。
3.3中国房价究竟有没有泡沫？——请不要自欺欺人
但事实上却是有无数的人，无论房价多高，依然拼了命也要买。在这里，借用并改写《钢铁是怎样炼成的》里面的那句名言：无数房奴的整个生命和全部精力，都已经献给世界上最壮丽的事业——为拥有一套属于自己的房子而奋斗！
事实上，在欧美，租房而住者比例甚高，特别是在大城市，租房者超过50%。普通百姓切忌被“买房是最好的投资”的论调所误导，不要令自己一辈子成为房贷的奴隶。对于是否拥有自住房，应该摆正心态：有能力就买来住，为的是改善生活品质，享受拥有的快感；经济能力不够的话，千万别勉强，为房子丢了爱情更是不值得。没有房子也完全可以有自己的生活。换一种生活态度，租房住也可以活得潇洒快乐，而且在财务上还将获得更多的自由度。
任何事情都应该理性看待，不要做力所不能及的事。明知房价太高甚至高得离谱却偏要硬着头皮上，有钱的话自然另当别论，但要是掏空爸爸妈妈、爷爷奶奶、外公外婆全家的积蓄，再加上自己的毕生之力，勒紧裤腰、壮士断腕般地去买一套房子，值得吗？
在中国，一套像样的公寓动不动两三百万元人民币，在北京、上海、杭州更是超过人民币500万元，购房者非但不拥有土地，而且最多只有70年的住房使用权。所以对中国人来说，买房和租房的区别只在于租用房产的时间长短，不管是买房还是租房者，谁都不是房子的真正主人。因此，你在不曾拥有土地的情况下购买房子，实际上比买钻石更奢侈。一旦人们失去对土地的所有权，房子本身与一堆水泥、钢筋之类的建筑材料没什么两样，就像购买汽车，钥匙一到车主的手里，车便立刻折旧。
如果大家能改变观念，去除从“土地情结”演变而来的“拥房情结”，在房子涨到一定价位后不再进场，不再接手，那么如今的房价是绝对不会涨到天上去的。而一旦房价不再涨时，买涨不买跌的炒家首先就会离场，具有极大泡沫的楼市就会产生骨牌效应，房价随之肯定会迅速下跌。届时，大家反倒能拥有一套自己能够买得起的住房了。
从上面的计算可以看出，买一栋30万美元的独立洋房，居住30年的成本超过了100万美元。如果是公寓大楼的话，因为管理费的因素，成本将更高。从投资的角度来说，即便30年后房价涨至100万美元，也并没有带来投资回报。
说穿了，中国房价的定价权在谁手中呢？其实就在你——最后的买家手中！
成本：$1074000
3.6不买房也乐活——你不知道的租房经济学
30年的屋顶维修费和装修费$300000
2013年全国有近700万高校毕业生就业，被称为“史上最难就业年”，毕业季令租赁成交量增长近一倍。一季度北京平均房租达3660元，被指超过买房月供。据上海房屋租赁指数办公室最新的统计数据显示，在过去的5月份，上海房屋租赁指数为1404点，环比上涨0.47%。中、低端市场涨幅扩大。6月份上海房屋租赁市场也呈现出走热的迹象。房租上涨急坏好多无房族。本来就生活拮据买不起房，现在租房成本又提高了，物价同时又节节攀高，这日子还怎么过？
保养费（$300/月）$108000
大家先别急，听我慢慢说。
保险费（$6000/年）$180000
房租上涨不用惊
地产税$195000
房租上涨，主要是因为好些人持币待购，暂时租房住；与此同时，不少炒房者又在高位抛售，一时间出租房供不应求，房租自然上涨。可一旦房价跌去20%～25%，自然会有大批租房者购买房子。
利息按年息6.41%，为$291000（税后）
按欧美的经验，房屋买卖让市场去调节，而房屋租赁市场由政府控制。政府向拥有土地房子的人征收房地产税，将这笔钱投入租房市场，“劫富济贫”补贴房客。拥有房子的人享受成功的喜悦，而房客们居有定所，可谓皆大欢喜。
贷款额为$232000
在欧美的诸多国家中，多少年来租房者和拥有住房者的比例总是一半对一半，大城市的租房比例则更高，并且还不是暂时租住，而是一种居住常态。由于欧美实行高房地产税，政府征收了地税之后，便大量提供各种类型的廉租房，使大多数民众并不需要非得购房而居。
首付款为总价的20%，即$58000
其实在欧美，选择租房还是买房，对大众来说只不过是选择不同的生活方式而已。事实上，综观欧美近百年的房价走势，基本上仅和通胀率持平，也就是说，房地产对普通百姓而言并非投资的选项。在欧美，通常来说单身者基本选择租房，丁克家庭也多半租房而居，一般只有结婚后有了孩子，才会考虑搬到郊外甚至小城镇买房居住，过上另一种家庭生活。比如巴菲特就一直租住一居室的公寓，直到生下第一个女儿后，他才购房而居，而那时他早已是百万富翁了。
虽然道格拉斯的遭遇令人同情，但对未来潜在的购房者，不能不说是个警示。无论在北美还是中国，很多人都以为买房是积累财富的最佳方式。大家觉得拥有一套住房既能自住又能增值，而租房则亏大了，付出去的真金白银全在为他人作嫁衣裳。而事实上，买房自住完全只是一种生活方式的选择，是极其奢侈的一种消费，至少在北美就是如此。不信的话，就请看购买一栋独立洋房30年还清贷款的消费成本：假设2007年一栋独立洋房的市值为：$290000
特别是这次的次贷危机，美国房价连续下跌了5个年头，目前依然“跌跌不休”，彻底摧毁了“居者有其屋”的“美国梦”。这几年，欧美国家除了澳大利亚和加拿大以外，其他地方的房价都在持续下跌。而澳大利亚和加拿大的几大城市，房价之所以未下跌，主要是靠中国人特殊的购房情结支撑着。
截至2010年，有280万户美国家庭在法院的快速判决中丧失了住房。现在，银行强行收回房屋的平均时间为484天，而2008年年初是251天，延长处理时间的主因就是丢失原始借据。由于银行不能及时强行收房，每个月的损失约为60亿美元。这个问题拖延越久，对金融和法律体系的危害也就越严重。
中国人自古有强烈的土地情结。现在人们无法拥有土地了，便把这一情结转移到了房子上。但凡负担得起便会不计代价要买房，根本不考虑什么“租售比”和“房价收入比”。和欧美国家不同，在中国，房子是投资产品，而不是高档消费品，所以房价是不计入CPI的。所以这几年房价才会猛涨，一直涨到老百姓无法承受、涨到经济不可持续发展了，政府才终于下决心出重手进行调控。而房租却和大米、猪肉一样，是作为生活必需品计入CPI之内的。也就是说，一旦房价猛涨，就会引发通货膨胀，犹如米价、肉价上涨，政府会立刻干预，以免破坏安定团结与社会和谐。
道格拉斯只是数千个“机器人签名者”之一。他的原始贷款凭证，在历经美国境内的“游历”后“失踪”了。法律专家认为，这种程序背后，银行没收房屋其实是非法的，但又有多少人知晓呢？在经历了数月的追踪后，美国银行的办事员到富国银行仓库，花费4小时，终于找到由道格拉斯签字的借据。美国银行重新检查了贷款，看能否给道格拉斯另一个重组方案，但审查结果是他不符合资格，此时银行有了原始凭证，看来道格拉斯注定要失去房产了。
纽约人大多租房而居
在道格拉斯违约拖欠两年房贷之后，银行向道格拉斯发出“没收房屋”的通告，并雇用廉价的“催搬手”，在地区警长的协助下，以冷暴力的方式把他赶出家门。当然啦，拖欠了两年房贷，道格拉斯一家早已处于惶惶不安的状态，哪里有胆量要求银行出具原始借据来研究“没收房屋”的合法性。一家人在惊恐中把房屋钥匙老老实实地交出去，然后哭泣着收拾家当，离开了曾经温馨的家。
对如何控制房租涨幅，中国完全可以借鉴纽约的经验。纽约的房屋租赁市场，因为政府与私营部门的合作，长期维持着稳定的状态。
不料经济危机袭来后，他丢了工作。在没有收入的情况下，银行同意“重整贷款”。道格拉斯原以为重整后每个月按揭会减少，结果却不减反增，他唯有停止供款。给他发放“高利贷”的金融机构是Seminole Funding。就像许多次贷那样，他亲手签字的贷款借据被7个金融机构转手“证券化”，经华尔街重新包装后，变成了“贷款债券”。这个债券被购买和出售了5次，“游历”了纽约、加州和明尼苏达州后，最终落脚在佛罗里达州的坦帕市。
众所周知，纽约是全球最富有的城市。不过，可能很多人不知道，在纽约至少有一半居民选择租房，特别是纽约最富有的曼哈顿区，更有高达90%以上的人都租房而居。美剧Friends（老友记）里那6个年轻人分租公寓，就是典型的曼哈顿人的居住方式。
CNN报道过一个故事，16年前，道格拉斯从牙买加移民美国，落户在奥兰多市。他的贷款噩梦和大多美国中产阶级一样，至今仍被困在糟糕的贷款政策和经济危机中。6年前他办理房贷按揭时，由于信用背景差，无法获得银行的固定利率，结果只能从其他金融机构获得相当高的贷款利率，头两年8.1%，今后每半年上调一次，且只能上调不可下调。
纽约是全美住房消费负担最重的城市。曼哈顿更是寸土寸金，凡是看得见景色的公寓，动辄上千万美元一套。同样一套1250平方英尺（合120平方米左右）的公寓，在旧金山40万美元买一套，在洛杉矶25万美元，在休斯敦、达拉斯只需13万美元，到了迈阿密就只要10万美元，而在曼哈顿则至少要120万美元。能在曼哈顿拥有房产的，都是钱多得发霉的主。如当年宋美龄女士居住的中央公园边上的那套阁楼式公寓，价值七八千万美元，每年光地产税就要交200多万美元！而政府从富人的房产上征税，通过廉租公寓的方式“贴补”了普通工薪阶层，是典型的“劫富济贫”。
房子问题真是害人不浅，将太平洋两岸的老百姓折磨得死去活来。在这一轮经济危机中，无数的美国家庭因无力继续支付房贷，被银行或贷款机构强行没收房产。屋主因此丧失抵押房屋赎回权，但银行没收房产并非完全合法。不久前，美国银行发生的“机器人签名”丑闻，暴露了这一问题的普遍性及严重性。
不过，曼哈顿虽然房价高，但是房租和收入相比却不贵。我曾经在曼哈顿生活多年，一直租公寓而居，其中一间公寓每年租金3万美元。有人大惑不解，每年3万美元租金不是白扔了吗？这是“只知其一，不知其二”的理解。因为曼哈顿的地产税是房价的2%到3%，如果买下我所租住的公寓至少要花费100万美元，每年支付地产税、公寓管理费再加上水电费，甚至要超过3万美元的房租，得不偿失。这也是为何90%以上的曼哈顿人情愿一辈子租房住的根本原因。
道格拉斯的遭遇
除了“白扔”房租外，国内的朋友或许会感到困惑，难道就不怕房东突然毁约、涨房租或者赶走我们这些房客？住租来的房子总是没有家的感觉，不是吗？
吉米说：“这些我也都知道的呀，我也解释给堂弟听了。但我叔叔第二天来电话开口就说‘我们这一房不能断子绝孙，借还是不借给句痛快话’。”看来吉米要“胸闷”一阵子了。这钱借了出去就别指望还回来了，成了房奴的人，哪还有钱还吉米呢？
纽约有健全的“商业租赁法”，所以房客们根本无须担忧这些问题。纽约的法律是极力保护房客利益的。法律规定，房东不能随意涨房租，房租每年的升幅不能超过平均工资的增加幅度和通胀幅度；房东不能轻易毁约，更不能随意赶走房客，只要房客有正当理由，比如失业，哪怕白住三个月，也不能赶走房客；房东与房客有任何矛盾，最后得上法庭打官司，由法官判决谁是谁非；房东在更换新房客之前，必须将房屋修缮一新，由房东负责日常维修服务。当然，如果是租户使用不善造成的损坏，一切经济后果由租户自己承担。法律最大限度保障了租户的利益，使房客享有充分的安全感。
我不理解地反问，新房为何非得买呢？在北美，大多数新人结婚时住的都不是买来的新房。而且，据亲友告知，现在国内新房的设计寿命一般定在30年到40年，也就是说，最多40年后房子就将变成一堆废墟。花300万元（别说还要付银行利息了）住40年，每年合着也要7.5万元，已经超过租金了；其次，假设将300万元存入银行，一年利息收入付房租足够有余；最后最重要的是，从投资的角度来看，所谓拥有房地产，指的是拥有土地。然而在目前的中国，个人是不能拥有土地的，即使买了房子也只拥有最多70年的住房使用权。所以，对中国人来说，不管是买房还是租房，其实区别只在租用时间的长短而已，谁都不是房子的真正主人。
高租房率有助城市吸引人才
