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世贸中心原来的业主，大头是纽约和新泽西港务局，小头是一个私人家族——兆华斯坦地产公司。兆华斯坦地产公司拿到了两栋大厦的经营权，所以他们的利益是交织在一起的。有趣的是，或者说有疑问的是，在“9·11”之前几个月，兆华斯坦地产公司的创立者拉里·西尔弗斯坦（Larry Silverstein），居然鬼使神差地给世贸两栋楼买了一个恐怖主义保险。于是有人事后说，拉里会不会早就知道要发生“9·11”？这是他导演的？当然不可能，这是一个玩笑而已。
我在参与世贸重建这个过程当中，其实就遇到了这么一个“自私但不黑心”的开发商，这也给了我一个小小的启示。
我也挺好奇，拉里为什么会这么做？在交流的时候，他顺便聊到了这件事情。他说，世贸其实在很早以前就发生过多起恐怖主义袭击事件，曾有极端分子放了炸弹，把世贸中心炸出过一个30米深的大洞。他在买断世贸的经营权之后，就一直筹划着要买保险，只是刚巧那时买了，没过几个月就发生了这件事。
但大家冷静下来想想，在房地产的野蛮生长时代过去之后，那些名副其实的黑心开发商和做出正经商品房的开发商，早已有了明显的口碑差距。接下来打造品牌、拼口碑的时候，消费者们一下子就能够分出哪条是鱼、哪个是木、哪个是珍珠、哪个是烂石头。
给大楼买恐怖主义保险，这种保险方式在中国几乎没有太多人知道，但这在美国人眼里，是一个普遍的意识。他们风险意识很强，觉得什么时候都要控制好风险，即使是在一个非常小概率的空间内，如果能买到一个保险，也要用它来覆盖这样一个风险。
我再来问大家第二个问题。一个自私的房地产商对这个社会是好还是坏呢？刚才我开了一个玩笑，说有人总给我们地产商戴帽子，说我们是“黑心”开发商。其实，黑心不黑心，就在于是不是唯利是图、忘了自己提供商品住宅的本分，光顾着损人利己了。
其实拉里最出名的事还不是买保险。而是“9·11”事件发生后不久，当全国都在悲痛的时候，他就开始忙着让保险公司给他理赔。为什么呢？因为在世贸中心成为废墟的时候，商户们是不会付租金给拉里的，拉里却要付租金给土地所有者。拉里的理赔要求也很“奇葩”，他要求保险公司赔他两倍，他说双子大厦是两栋楼，这两栋楼分别发生了一次撞击事件，所以是两次恐怖袭击，要加倍赔偿。
美国房地产业已经发展了两百多年，中国才几十年。我们现在就像直接穿越，看到了中国房地产业未来可能的发展方向，觉得挺兴奋的。
拉里按这个理赔要求去跟保险公司谈，一经媒体报道，大众都指责拉里冷血、自私，想发灾难财。拉里没有管舆论，仍坚持这个要求，最后庭审认为，保险公司只需正常赔付。理由也很有说服力，因为双子大厦虽然是两栋楼，但共用一个地基，而且政府把两次撞击都概括为“9·11”事件，所以只赔一次。
由此可见，即使在盖房子这种传统的行业里，美国人也能找到自己的独特办法，干出一些有意思还能保证自己利益的事情。创意、专业、手艺，这是我从这个“非主流”美国开发商身上学到的第一个小秘密。
那拉里是怎么做的呢？他没有再去上诉，也没有管别人对他的指责，而是拿着钱把自己名下的7号楼重建了。其实7号楼算是被误伤，没全倒，拉里把这栋楼先建起来了。至于其他几栋，拉里迟迟不动，他说我也没有钱，希望政府出钱来重建，他干活儿来挣钱。
市场竞争太激烈了，怎么能说服投资人给你钱呢？投资人又不“傻”，让别人给你钱的唯一办法，就是用这笔钱创造更高的回报，让投资人和自己都能赚到大钱，这是一个正循环。你必须保证自己永远有充足的创意去折腾，然后保持高度的专业性，同时还有一些绝活儿，能够发现特别的利润空间，使投资人满载而归。
美国政府也没有办法，只好收回了拉里手里的1号楼和2号楼的重建资格。拉里的做法如果放在中国，肯定要被骂得狗血喷头，什么“自私自利”“不顾全大局”，甚至祖宗八代可能都会被骂到。
我对第三种公司很感兴趣。我就琢磨着，为什么会有人出钱让这种公司做事呢？我跑了其中一家给他出钱的公司去看了看。这家公司是一家金融公司，叫阿波罗投资管理公司（Apollo），专门给瑞联（Related）这家开发公司出钱。之所以看上瑞联，就在于瑞联给投资人的回报总是远高于平均值，而且它永远比其他公司更能赚钱、更有创意。因此，引得阿波罗这家公司不断地追逐它，倒贴给它钱。瑞联能做到平均回报高于25%甚至是30%，这是一件非常了不起的事。
后来我去纽约的时候，接触到拉里这个“自私”的开发商，发现了另一面。比如拉里捐助了很多项目，包括各种公益慈善项目，也包括纽约大学的房地产学院。
第三种就很奇怪了，他们自己出很少的本金，拉一批人投资，和前面做信托的不一样，他们最后能吃下很大一部分利润，做出来的活儿既有速度又有质量，往往还挺有创意。他们挣钱更多的是靠本事，有很大的创造性，而且他们品牌擦得非常亮。
拉里就是一个典型的美国开发商，他在“9·11”的时候似乎表现得既“冷血”又“自私”，但在没有灾难的时候，他又很睿智，很有温情。开始我觉得有些矛盾，后来想想，其实他不过是恪守了一个商人的本分，保障自己的利益而已。保险赔付的钱，他有自己处置的权利，至于出资重建世贸1号楼和2号楼，也不是他百分之百的义务。他说自己没钱，把经营权、重建权交出去，也没有耽误政府出资重建的正事儿，不但合情也还合理，在法律上谁也拿他没办法。
第二种是做不动产投资信托的。这些机构会雇一些专业经理人，然后有明确的KPI指标，每年都要分红，所以是批量化流水线作业，速度快，但是质量比起第一种略逊一筹，这是一种资产管理类的不动产公司。
一方水土养一方人，说到底，拉里和我们所认为的“黑心”开发商是不一样的。他自私，但也会做公益，他不为了一些虚头巴脑的名头损害自己的利益，是一个合格的商人。有人说美国人是天生的商人，亚当·斯密也说过交易是人类的天性，在认识拉里之后，我也在思考一个问题：作为一个商人，他和一个普通人到底有何区别？
第一种就是老资格、大家族的公司，舍得花本钱，自己出钱自己做，慢工出细活儿，品质有保证。
都说商人逐利，其实人类就有趋利性，就像飞蛾有趋光性一样。不一样的是，作为人类，趋利是本性，但也会有理想，有追求。包括一些商人，也可以有崇高的使命感，可以让自己的生命升华，不虚此行。
首先问大家一个问题，房地产公司有几类？按照中国大多数人的看法，国内只有一种房地产公司，叫“黑心开发商”，当然这是调侃。总之，不管上市没上市，房地产公司都只是开发公司而已。可是当我到美国，在谈到要找一个开发商做合作伙伴的时候，当地的朋友立马儿就推荐了七家公司。他们说，这可跟你们讲的开发公司不一样，因为这七家公司实际上分为三种类型。
像拉里这样的商人，他的人生准则就是抓住属于自己的每一分利益，绝不放弃应得的东西，这是他的选择，也是他的追求。就像我举的第一个例子，那个特别成功的开发商，他用源源不断的创意和专业技术，给投资人创造了巨大的利益，这是他的成功。同时他也创造了很多美好的建筑，达成了自己的使命。
机缘巧合，我曾经参与到世贸重建中去。从2002年起我们开始研究，2003年着手起步，到目前，我们已经去了纽约50多次。除了这个项目，顺便还和当地的所有地产公司都有了接触，跑来跑去很累，但是发现了很多挺有趣的事。美国地产商有些不一样的玩法，这里就聊聊美国地产界的一些小秘密。
美国房地产商人的技巧，其实都算不上是秘密。他们有保险意识，坚持利益，保持开放的头脑，随时随地学习，不断创新，这些东西我们今天也要学习，而且要把它们转化为我们的内在竞争力。我希望我们能成为终身学习者，从经历的每一件事情里，琢磨出一些有用的东西。不管是大用还是小用，能帮我们实现理想愿景的，都是好东西。
2019年是美国“9·11”事件18周年。自从本·拉登把世贸双子大楼“强拆”之后，全世界的人都很关心，怎样才能把这个美国标志性的建筑重建起来。
